De verplichte sluiting van winkels tijdens de covid-pandemie heeft geleid tot grote onzekerheid en tal van geschillen tussen huurders en verhuurders. Moest de huurder de huurprijs verder betalen of niet? In de rechtspraak was het antwoord op deze vraag zeer uiteenlopend.
Bepaalde rechters waren van oordeel dat de handelshuurder onverkort gehouden bleef tot betaling van de huur, aangezien de verhuurder ook tijdens de lockdown zijn verplichting tot het verschaffen van het rustig huurgenot is nagekomen. Deze strekking verwees in dat opzicht naar het feit dat de verplichte sluiting een overheidsmaatregel betrof waaraan de verhuurder vreemd was.
In andere gevallen werd op basis van de goede trouw en het verbod op rechtsmisbruik dan weer tot een gedeeltelijke kwijtschelding besloten en geoordeeld dat de huurder slechts een verminderde huur verschuldigd was.
Tenslotte zagen we ook dat artikel 1722 oud BW werd toegepast, hetgeen voorziet dat de huurder de ontbinding van de huur, dan wel een vermindering van de huurprijs kan eisen indien het verhuurde goed geheel of ten dele is teniet gegaan. Op basis hiervan werd door bepaalde rechters aangenomen dat het huurgoed ingevolge de van overheidswege opgelegde maatregelen tijdelijk teniet was gegaan waardoor de huurder geen huur verschuldigd was tijdens de lockdownperiode (volledige kwijtschelding).
In een arrest van 26 mei 2023 heeft het Hof van Cassatie gekozen voor deze laatste oplossing en heeft ze hiermee een einde gemaakt aan de controverse binnen de rechtspraak. Meer bepaald oordeelde het Hof van Cassatie dat de coronamaatregelen en de verplichte sluiting een tijdelijke onmogelijkheid (overmacht) uitmaakte voor de verhuurder om het in de huurovereenkomst beloofde genot van het verhuurde goed te verschaffen. Dit betreft een situatie van tijdelijk tenietgaan van het huurgoed zoals bepaald in artikel 1722 oud BW, en de huurder moet als gevolg hiervan tijdelijk geen huur betalen.
Hoewel het Hof van Cassatie resoluut gekozen heeft voor een tijdelijke bevrijding van de huurder, zal deze uitspraak voor heel wat winkeliers, die de covid-pandemie niet hebben overleefd, te laat komen.
