1. HET OUDE STELSEL
1.A. Tarief van 10% voor de aankoop van de gezinswoning
Tot op heden zijn er registratierechten verschuldigd van 10% op de aankoopprijs, wanneer u in Vlaanderen overgaat tot de aankoop van een gezinswoning (art. 2.9.4.1.2 V.C.F.).
Hierop bestaan in het huidige systeem enkele uitzonderingen, zoals het klein beschrijf en verschillende abattementen, teneinde natuurlijke personen een duwtje in de rug te geven bij de aankoop van de gezinswoning.
1.B. Het klein beschrijf voor bescheiden woningen
Voor bescheiden woningen is er een verlaagd tarief van 5% van toepassing. Wanneer de woning die u aankoopt slechts een beperkt kadastraal inkomen heeft van maximum 745 euro, gekoppeld aan het aantal kinderen dat u ten laste heeft (art. 2.9.4.2.1 V.C.F.), kan u genieten van dit verlaagd tarief.
Het principe is dat u per twee kinderen ten laste het grensbedrag van 745 euro mag verhogen met 100 euro. Heeft u geen kinderen, of heeft u 1 of 2 kinderen ten laste, dan mag het kadastraal inkomen niet meer bedragen dan 745 euro. Heeft u 3 of 4 kinderen dan mag het kadastraal inkomen niet meer bedragen van 845 euro, enzovoort. In voorkomend geval zullen slechts 5% registratierechten verschuldigd zijn op de aankoopprijs van de woning.
Er wordt wel nog rekening gehouden met andere onroerende goederen die u in België bezit op het moment van de aankoop van de woning voor de toepassing van het verlaagd tarief. U mag geen onroerende goederen in volle of in blote eigendom bezitten, waarvan het kadastraal inkomen van dit onroerend goed samengeteld met het kadastraal inkomen van het onroerend goed dat u wenst aan te kopen, meer bedraagt dan het maximaal toegelaten kadastraal inkomen voor de toepassing van het verlaagd tarief voor het klein beschrijf.
Er wordt geen rekening gehouden met onroerende goederen die u heeft verkregen uit de erfenis van een ouder of grootouder en die u in blote eigendom bezit. Evenmin wordt er rekening gehouden met onroerende goederen die u in volle eigendom bezit en die u geërfd heeft van een ouder of grootouder, op voorwaarde dat het kadastraal inkomen van deze onroerende goederen niet meer bedraagt dan 25% van het bovenvermelde maximumbedrag van het kadastraal inkomen. Ook met onroerende goederen in het buitenland wordt geen rekening gehouden. Dit is een voorwaarde die zeer strikt toegepast wordt.
U mag dus geen eigenaar zijn van een ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend of hiertoe is bestemd, tenzij u onder een van de bovenstaande uitzonderingen valt.
Bovendien moet u de woning die u aankoopt in volle of blote eigendom verwerven (vruchtgebruik is onvoldoende). U moet tevens het volledige goed verwerven, eventueel samen met uw partner in onverdeeldheid.
Daarenboven moet u zich binnen de drie jaar na aankoop inschrijven in het bevolkingsregister op het adres van de aangekochte woning en moet u uw domicilie vervolgens gedurende minstens drie jaar onafgebroken behouden in de woning. Zo niet vervalt het voordeel van het klein beschrijf en zullen er aanvullende rechten gevorderd worden (art. 2.9.4.2.1, §2 V.C.F.).
1.C. Het abattement en het bij-abattement
Daarnaast bestaat er ook nog het abattement bij aankoop van een woning bestemd tot de hoofdverblijfplaats (art. 2.9.3.0.2, §1 V.C.F.). Wanneer de woning die u aankoopt uw enige woning is (u heeft geen andere woning in België voor de geheelheid in volle eigendom), en indien u in deze woning uw hoofdverblijfplaats vestigt binnen de twee jaar na aankoop van de woning of indien het een bouwgrond betreft binnen de vijf jaar na aankoop van de bouwgrond (art. 2.9.3.0.2, §2 V.C.F.), dan kan u een vermindering van de heffingsgrondslag genieten van registratierechten op 15.000 euro van de aankoopprijs van de woning. Dit betekent dat u een vrijstelling zal krijgen ten bedrage van 1.500 euro in het huidige stelsel (= 10% van de eerste schijf van 15.000 euro van de aankoopprijs). Wanneer het tarief van 5% van toepassing is (klein beschrijf), bedraagt het voordeel 750 euro.
Als u voor die aankoop bovendien een hypothecaire lening aangaat, waarvoor een hypothecaire inschrijving in he register van de hypotheekbewaarder wordt genomen, kunt u een bijkomende vermindering van de heffingsgrondslag genieten van 10.000 euro als de registratierechten van 10% van toepassing zijn en 20.000 euro als de registratierechten van 5% toegepast worden. Dit noemt men het bij-abattement. Concreet vertaalt dit zich in een financieel voordeel van 1.000 euro in beide gevallen.
1.D. De meeneembaarheid
Tot slot bestaat ook het stelsel van de meeneembaarheid van registratierechten (art. 2.9.5.0.1 – 2.9.5.0.2 V.C.F.). Het principe van de meeneembaarheid komt erop neer dat de registratierechten verschuldigd bij de aankoop van de vorige hoofdverblijfplaats kunnen worden “meegenomen” bij de betaling van de registratierechten op de aankoop van de nieuwe hoofdverblijfplaats, voor zover de vorige hoofdverblijfplaats binnen een kort tijdsbestek na of voor de aankoop van de nieuwe hoofdverblijfplaats wordt of werd verkocht.
Wanneer u uw eerste woning verkoopt, en u koopt een nieuwe woning binnen de twee jaar na de datum van het verlijden van de authentieke akte van de verkoop van de eerste woning, dan kan u de registratierechten die u betaald heeft bij de eerste aankoop in mindering brengen van de registratierechten verschuldigd bij de tweede aankoop voor een maximumbedrag van 12.500 euro. In voorkomend geval worden de registratierechten verrekend.
Bij verrekening van registratierechten moet de eerste woning op enig ogenblik in de periode van 18 maanden voorafgaand aan de verkoop tot hoofdverblijfplaats gediend hebben.
Wanneer u een andere woning koopt, en nadien pas de vorige woning verkoopt, dan kan u teruggave vragen van de registratierechten voor een maximumbedrag van 12.500 euro, indien de verkoop van de vorige woning vaste datum heeft verkregen uiterlijk twee jaar (of vijf jaar in geval van een bouwgrond), na de datum van de authentieke akte van de nieuwe aankoop.
Bij teruggave van registratierechten moet de eerste woning op enig ogenblik in de periode van 18 maanden voorafgaand aan de aankoop van de tweede woning tot hoofdverblijfplaats gediend hebben.
U moet in beide gevallen binnen de twee jaar na de datum van de registratie van de authentieke akte van aankoop van de tweede woning uw hoofdverblijfplaats vestigen in het tweede aangekochte onroerend goed, of binnen de vijf jaar indien het een bouwgrond betreft.
Bij de tweede aankoop kunnen geen abattementen meer toegekend worden, wanneer de kopers toepassing willen maken van de meeneembaarheid (art. 2.9.3.0.2, §3 V.C.F.).
2. HET NIEUWE STELSEL
2.A. Uniform verlaagd tarief van 7% voor de aankoop van de gezinswoning
Het nieuwe systeem dat door de Vlaamse Regering werd goedgekeurd, houdt een omzetting in van de bestaande gunstregimes van het klein beschrijf en de diverse abattementen tot een eenvoudig verlaagd tarief van 7% voor de aankoop van de gezinswoning. Dit betekent dat er geen onderscheid meer gemaakt zal worden op basis van het kadastraal inkomen van het onroerend goed in kwestie. Ook de verschillende abattementen zullen verdwijnen.
Dit nieuwe tarief zal enkel gelden voor bestaande woningen, niet voor bouwgronden. Ook een gebouw dat pas na de uitvoering van andere dan normale herstellings- of onderhoudswerken kan dienen tot huisvesting van een gezin of een persoon, zal beschouwd worden als een bouwgrond.
Het nieuwe tarief is van toepassing indien de kopers noch afzonderlijk, noch gezamenlijk reeds een woning of bouwgrond in volle eigendom hebben. Het moet bovendien gaan om een zuivere aankoop (ruil is uitgesloten) van de volle eigendom van de woning, en de kopers moeten hun inschrijving in het bevolkingsregister nemen op het adres van het nieuw aangekochte onroerend goed binnen de 2 jaar na aankoop.
Voor de aankopen die niet voldoen aan de voorwaarden voor de toepassing of het behoud van het nieuwe verlaagd tarief, bijvoorbeeld voor aankopen van onroerende goederen, andere dan woningen, of bij aankopen van tweede of derde verblijven, wordt het algemeen tarief van 10% geheven.
2.B. Vrijstelling voor bescheiden woningen voor de eerste schijf van 80.000 euro
Met de invoering van het nieuwe systeem, wordt tevens het huidige systeem van het klein beschrijf van 5% afgeschaft. Dit betekent dat het kadastraal inkomen niet langer als criterium zal gelden om een voordeliger tarief te kunnen toepassen. Dit is een logische evolutie, aangezien het kadastraal inkomen in veel gevallen niet meer in verhouding staat tot de omvang en/of waarde van het onroerend goed.
Wel zal men een vrijstelling voorzien voor bescheiden woningen van minder dan 200.000 euro, door de eerste schrijf van 80.000 euro vrij te stellen van registratierechten. Dit betekent dat men bij de aankoop van een bescheiden woning nog steeds een vermindering van registratierechten zal krijgen van 5.600 euro (80.000 euro x 7%).
Voor de centrumsteden en de Vlaamse Rand, wordt het grensbedrag waarbij men recht heeft op een rechtenvermindering verhoogd tot 220.000 euro om een extra ondersteuning te bieden aan wonen in stedelijk gebied of de Rand, in de veronderstelling dat de vastgoedprijzen in dergelijke gebieden hoger liggen (art. 1 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 13 september 2013 houdende de voorwaarden waaronder de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en het Vlaams Woningfonds bijzondere sociale leningen aan particulieren kunnen toestaan).
De vrijstelling van 5.600 euro voor bescheiden woningen van minder dan 200.000 euro, kan enkel genoten worden in combinatie met het nieuw verlaagd tarief van 7%. Bij de toepassing van het nieuwe tarief van 6% bij een ingrijpende energetische renovatie zal deze vrijstelling slechts 4.800 euro bedragen (80.000 euro x 6%).
2.C. Verlaagd tarief van 6% voor ingrijpende energetische renovaties
Naast het nieuwe voordelige en vereenvoudigde tarief van 7% voor de aankoop van de gezinswoning wordt bijkomend een stimulerende en positief sturende energiemaatregel ingevoerd. Wie de intentie heeft om een ingrijpende energetische renovatie uit te voeren binnen de vijf jaar na aankoop van de woning, zal kunnen genieten van een verlaagd tarief van 6% registratierechten. Hieronder verstaat men een renovatie waarbij de verwarming, koeling of luchtcirculatie volledig wordt vervangen en minstens 75% van de buitenschil van de woning wordt geïsoleerd, dubbel glas wordt geplaatst, allemaal met het oog op het behalen van een beter e-peil (zie hiervoor het Energiebesluit van 19 november 2010).
Net zoals bij het tarief van 7 % en voor zover de verkoopwaarde of de hogere overeengekomen prijs en lasten van deze gezinswoning 200.000 euro niet overschrijdt, kan/kunnen de koper(s) bijkomend genieten van de nieuwe en unieke rechtenvermindering van 4.800 euro voorzien in het nieuwe artikel 2.9.5.0.5 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit.
2.D. Verhuur aan sociaal verhuurkantoor : tarief van 7%
Tevens zal in een gunstregeling voorzien worden voor eigenaars die een kwaliteitsvolle woning ter beschikking stellen voor de huurmarkt. Wie binnen de drie jaar na de aankoop een huurovereenkomst afsluit met een erkend sociaal verhuurkantoor (SVK) voor een periode van minimum negen jaar, kan bij zijn aankoop genieten van een tarief van 7%, gelijk aan het tarief voor gezinswoningen.
Op deze manier wil de Vlaamse Regering het aanbod op de huurmarkt versterken met kwaliteitsvolle en betaalbare huurwoningen.
2.E. Meeneembaarheid
Het systeem van de meeneembaarheid zal blijven bestaan, doch in de toekomst zal het grensbedrag van 12.500 euro wel geïndexeerd worden in de mate dat de maximumgrens overschreden wordt per schijf van 500 euro. Dit is in het verleden nooit gebeurd. De meeneembaarheid zal gecombineerd kunnen worden met het voordeel van het nieuwe tarief van 7% (of 6% bij ingrijpende energetische renovaties) bij de aankoop van de enige gezinswoning.
3. AANKOOP UITSTELLEN TOT NA DE INWERKINGTREDING VAN DE NIEUWE REGELING ?
De inwerkingtreding van de nieuwe regeling is voorzien op 1 juni 2018.
Wanneer u de intentie heeft om in de nabije toekomst een gezinswoning aan te kopen, kan u zich de vraag stellen welk systeem voor uw specifieke situatie het meest voordelig is.
3.A. 10% in huidige systeem
Voor woningen die in geen geval kunnen genieten van het klein beschrijf en waarop dus de registratierechten van 10% van toepassing zijn, zal het voordeliger zijn te wachten op de nieuwe regelgeving.
Bv. De woning die u wenst aan te kopen heeft een waarde van 250.000 euro en het kadastraal inkomen bedraagt 850 euro. U heeft twee kinderen. In voorkomend geval zal u niet kunnen genieten van het klein beschrijf. In het huidige stelsel zal u 10% registratierechten verschuldigd zijn, en zal u kunnen genieten van het abattement op 15.000 euro indien de woning uw enige woning is, en van het abattement op 10.000 euro indien u een hypothecaire lening afsloot voor de aankoop van de woning. Dit betekent dat u, met de maximale voordelen van het huidige systeem, een bedrag van 22.500 euro aan registratierechten verschuldigd zal zijn.
In het nieuwe systeem valt het abattement weg, maar zal u slechts 7% registratierechten verschuldigd zijn. Dit betekent dat u in het nieuwe stelsel slechts 17.500 euro aan registratierechten verschuldigd zal zijn.
Bent u daarenboven van plan om een energetische renovatie uit te voeren, dan zal u in het nieuwe stelsel nog een korting van 2.500 euro kunnen genieten op de registratierechten (250.000 euro x 6% = 15.000 euro).
3.B. Klein beschrijf in huidige systeem : 5%
Voor woningen die onder het toepassingsgebied van het klein beschrijf vallen, is het mogelijk dat de huidige regelgeving voordeliger is, afhankelijk van de waarde van de woning.
Wanneer de waarde van uw woning met het grensbedrag van 200.000 euro flirt of aanzienlijk hoger is dan 200.000 euro, zal het oude systeem veelal voordeliger zijn.
Indien de woning flirt met het grensbedrag van 200.000 euro voor de vrijstelling op de eerste schijf van 80.000 euro, zal deze vrijstelling het verlies van het lagere tarief uit het oude systeem niet compenseren, zodat het oude systeem voordeliger is.
In het geval u van plan bent een ingrijpende energetische renovatie uit te voeren in de woning die u wenst aan te kopen, zal het nieuwe systeem in ieder geval voordeliger uitvallen voor woningen die minder waard zijn dan 200.000 euro.
Indien de waarde van de woning beduidend lager ligt dan 200.000 euro, zal het nieuwe stelsel voordeliger zijn. Het precieze kantelpunt om te kiezen voor het nieuwe systeem is wanneer de woning goedkoper is dan 193.000 euro. In dit geval compenseert de vrijstelling op de eerste schijf van 80.000 euro in het nieuwe systeem het verlies van het lagere tarief van 5% uit het oude systeem.
Dit blijkt uit de volgende voorbeelden :
Bv. De woning die u wenst aan te kopen heeft een waarde van 300.000 euro en het kadastraal inkomen bedraagt 700 euro. U heeft twee kinderen. In voorkomend geval zal u kunnen genieten van het klein beschrijf, ondanks de hoge waarde van uw woning. In het huidige stelsel zal u dus 5% registratierechten verschuldigd zijn, en zal u kunnen genieten van het abattement op 15.000 euro indien de woning uw enige woning is, en van het abattement op 20.000 euro indien u een hypothecaire lening afsloot voor de aankoop van de woning. Dit betekent dat u, met de maximale voordelen van het huidige systeem, een bedrag van 13.250 euro aan registratierechten verschuldigd zal zijn.
In het nieuwe systeem valt het abattement weg, maar zal u 7% registratierechten verschuldigd zijn. U zal geen vrijstelling krijgen op de eerste schijf van 80.000 euro, omdat de waarde van uw woning hoger is dan 200.000 euro. Dit betekent dat u in het nieuwe stelsel 21.000 euro aan registratierechten verschuldigd zal zijn. Dit is beduidend nadeliger dan in het oude stelsel.
Zelfs wanneer u een energetische renovatie zou uitvoeren, zal u nog 18.000 euro registratierechten moeten betalen, en bent u beter af in het oude systeem.
o0o
Bv. De woning die u wenst aan te kopen heeft een waarde van 175.000 euro en het kadastraal inkomen bedraagt 700 euro. U heeft twee kinderen. In voorkomend geval zal u wel kunnen genieten van het klein beschrijf. In het huidige stelsel zal u dus 5% registratierechten verschuldigd zijn, en zal u kunnen genieten van het abattement op 15.000 euro indien de woning uw enige woning is, en van het abattement op 20.000 euro indien u een hypothecaire lening afsloot voor de aankoop van de woning. Dit betekent dat u, met de maximale voordelen van het huidige systeem, een bedrag van 7.000 euro aan registratierechten verschuldigd zal zijn.
In het nieuwe systeem valt het abattement weg, maar zal u 7% registratierechten verschuldigd zijn. U zal wel op de eerste 80.000 euro een vrijstelling krijgen. Dit betekent dat u in het nieuwe stelsel slechts 6.650 euro aan registratierechten verschuldigd zal zijn, wat voordeliger is dan in het oude stelsel.
Bent u daarenboven van plan om een energetische renovatie uit te voeren, dan zal u in het nieuwe stelsel nog een korting van 950 euro kunnen genieten op de registratierechten (175.000 euro – 80.000 (“klein beschrijf) = 95.000 x 6% = 5.700 euro 6.650 – 5.700 = 950 euro).
o0o
Bv. Wanneer de woning in het vorige voorbeeld een waarde heeft van 200.000 euro, zal de situatie anders zijn.
U zal in het huidige stelsel 8.250 euro registratierechten verschuldigd zijn, terwijl u in het nieuwe stelsel 8.400 euro registratierechten verschuldigd zal zijn, tenzij u natuurlijk een energetische renovatie wenst uit te voeren. In voorkomend geval zal het nieuwe systeem voordeliger zijn en moet u slechts 7.200 euro registratierechten betalen.
Concluderend kunnen we stellen dat er slechts één categorie van woningen is die best zo snel mogelijk aangekocht kunnen worden voor de inwerkingtreding van de nieuwe regeling, en dat zijn de woningen die in aanmerking komen voor het klein beschrijf met een waarde boven de 200.000 euro. Ook de woningen met een waarde tussen 193.000 euro en 200.000 euro, waar men geen ingrijpende energetische renovatie in wil uitvoeren, zijn voordeliger af in het huidige systeem, doch het verschil in verschuldigde registratierechten is hier niet zo groot.
De toepassing van het nieuwe systeem zal afhankelijk zijn van de datum waarop de compromis wordt ondertekend.
Om die reden ondertekenen meer en meer kopers een aankoopbelofte, waarbij zij beloven dat zij binnen een onderling afgesproken termijn zullen overgaan tot aankoop van de woning. De verkoop komt pas later tot stand bij het moment van het verlijden van de compromis.
……………………………………………………………………………………………………………………………..
INFORMATIEVERPLICHTINGEN VAN DE NOTARIS IN HET KADER VAN DE VERKOOP VAN EEN ONROEREND GOED
De notaris heeft een informatie- en raadgevingsverplichting (art. 9, §1, lid 3 wet van 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt): “De notaris licht elke partij altijd volledig in over de rechten, verplichtingen en lasten die voortvloeien uit de rechtshandelingen waarbij hij betrokken is en geeft aan alle partijen op onpartijdige wijze raad”.
Bij het verlijden van de akte moet de notaris de kopers duidelijk inlichten over hun verplichtingen inzake de registratierechten en hun aandacht vestigen op de voorwaarden van de Vlaamse Codex Fiscaliteit om te kunnen genieten van bepaalde verminderingen die worden toegepast. Wordt er toepassing gemaakt van het klein beschrijf, dan moet de notaris dit opnemen in de authentieke akte, en dan moet de notaris de kopers ook wijzen op hun verplichting dat zij zich binnen de drie jaar na aankoop moeten laten inschrijven in het bevolkingsregister en dat zij hun domicilie vervolgens gedurende minstens drie jaar onafgebroken moeten behouden in de woning.
Heeft de notaris dit niet gedaan, en vordert de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) na het verstrijken van deze periode aanvullende rechten van de verkopers (dit zal opnieuw 5% op de aankoopprijs van de woning zijn, aangezien er bij niet-vervulling van de voorwaarden in principe 10% betaald had moeten worden, te vermeerderen met een belastingverhoging), dan zal de notaris in principe hiervoor aangesproken kunnen worden. De notaris zal aangesproken kunnen worden voor zowel de aanvullende rechten, als de belastingverhoging.
Ook in het nieuwe stelsel is dit van belang, aangezien de nieuwe tarieven en vrijstellingen ook aan tijdsvoorwaarden verbonden zijn.
Annemiek Lewandowski
