Op 25 april 2017 werd het nieuwe ‘decreet betreffende onteigening voor het algemeen nut’ (hierna: Onteigeningsdecreet) gepubliceerd in het Belgische staatsblad. Dit decreet voorziet in een Vlaams onteigeningsrecht. Voorheen werd het onteigeningsrecht exclusief beheerst door federale wetgeving. Met het nieuwe Onteigeningsdecreet heeft de Vlaamse decreetgever de onteigeningsmaterie voor een groot stuk naar zich toe getrokken. Ingevolge een uitvoeringsbesluit van de Vlaamse regering van 27 oktober 2017 is het Onteigeningsdecreet in werking getreden op 1 januari 2018. Tijd voor een analyse van enkele nieuwigheden.
Onteigening van een zakelijk recht
Een eerste belangrijke innovatie vormt de mogelijkheid om voortaan enkel ‘zakelijke rechten’ te onteigenen. Deze mogelijkheid van artikel 4 van het Onteigeningsdecreet biedt kansen om bijvoorbeeld enkel een recht van doorgang te onteigenen ten bate van persoon A te onteigenen, terwijl het perceel grond van persoon B minnelijk wordt aangekocht.
Bevoegde instanties
Onder artikel 6 van het Onteigeningsdecreet wordt een opsomming vermeld met een aantal publieke organen die tot een onteigening kunnen overgaan: de Vlaamse Regering, het College van de Vlaamse Gemeenschapscommissie, de gemeenten en de provincies, elk verzelfstandigd agentschap met rechtspersoonlijkheid en een heel aantal rechtspersonen (bijvoorbeeld de Universiteit Hasselt).
Zelfrealisatie
De techniek van de zelfrealisatie vindt een uitdrukkelijke rechtsgrond en regeling in het Onteigeningsdecreet. Voortaan kan een eigenaar van een onroerend goed, of houder van een zakelijk recht, dat opgenomen is in een voorlopig onteigeningsbesluit, voor dat onroerend goed een verzoek tot zelfrealisatie indienen bij de onteigenende instantie. Dat verzoek dient te worden ingediend tijdens het openbaar onderzoek van de bestuurlijke fase.
Het recht om een verzoek tot zelfrealisatie in te dienen impliceert niet het recht om zelf te realiseren. De overheid kan op een gemotiveerde wijze beslissen om niet in te gaan op het verzoek van de eigenaar tot zelfrealisatie na een toetsing van het verzoek.
Bestuurlijke fase
Een belangrijk verschil met de federale wetgeving, vormt de grondige uitbouw van de bestuurlijke fase. De decreetgever heeft ervoor geopteerd om de verplichtingen van de onteigende overheid tijdens de administratieve fase in een wettekst te verankeren. Voortaan zal de onteigende instantie aan allerlei plichtplegingen moeten voldoen om de gerechtelijke fase met succes te kunnen aanvatten. Wij zetten enkele belangrijke wijzigingen op een rij.
De hele onteigening start met een voorlopig onteigeningsbesluit. Op straffe van nietigheid moet dit besluit een heel aantal elementen bevatten: 1° de omschrijving van de te onteigenen onroerende goederen of de te onteigenen zakelijke rechten; 2° de vermelding van de onteigenende instantie; 3° de rechtsgrond voor de onteigening; 4° de omschrijving van het onteigeningsdoel van algemeen nut; 5° de omschrijving en de motivering van de onteigeningsnoodzaak, en moet het vergezeld zijn van de volgende bijlagen: 1° een onteigeningsplan en een 2° een projectnota.
De projectnota vormt een cruciaal stuk in de procedure. Op basis van de projectnota kan de onteigende inschatten waarom de onteigende overheid de voorgenomen onteigening wenst door te voeren, en waarom het verregaande middel van de onteigening wordt ingeroepen. Deze nota moet immers de volgende informatie bevatten: een projectplan, met een beschrijving van het project en van de daarbij te realiseren werken; in voorkomend geval, de realisatietermijnen voor de uitvoering van de werken, voor zover ze bepaalbaar zijn; in voorkomend geval, de realisatievoorwaarden voor de werken en in voorkomend geval, de beheersmodaliteiten van het openbaar domein.
Onder gelding van de vroegere regelgeving was er in de rechtspraak wel sprake van een voorafgaande onderhandelingsplicht, maar in de praktijk werd hier doorgaans niet al te veel aandacht aan besteed. Ook de rechtspraak stelde niet veel eisen aan deze onderhandelingsplicht. Met het Onteigeningsdecreet komt hier verandering in. Voortaan moet de onteigenende instantie ‘een aantoonbare poging via onderhandelingen ondernemen’ om het te onteigenen goed of zakelijk recht minnelijk te verwerven.
De onteigenende instantie moet in het kader van deze onderhandeling een schriftelijk bod bezorgen aan degene zij wenst te onteigenen. Dit aanbod is volgens het Onteigeningsdecreet objectief, gemotiveerd en gebaseerd op de gevoerde onderhandelingen (als daartoe bereidheid is betoond). Het aanbod moet per aangetekende zending, en minstens vier weken voor de betekening van de dagvaarding bij de vrederechter, worden uitgebracht.
De volgende stap in de procedure vormt het openbaar onderzoek. De onteigenende instantie organiseert na de opmaak van het voorlopig onteigeningsbesluit gedurende 30 dagen een openbaar onderzoek over de voorgenomen onteigening. Minstens zeven dagen voor de aanvang van het openbaar onderzoek, moet de onteigenende instantie de betreffende eigenaars of houders van een zakelijk recht met een beveiligde zending informeren over het openbaar onderzoek.
Tijdens het openbaar onderzoek kunnen per aangetekende brief ‘standpunten, opmerkingen en bezwaren’ over het ter inzage gelegde voorlopige onteigeningsbesluit worden ingediend. Met laattijdig overgemaakte opmerkingen wordt geen rekening gehouden.
Hierna volgt het definitieve onteigeningsbesluit dat, op straffe van nietigheid, de volgende elementen bevat: 1° de omschrijving van de te onteigenen onroerende goederen of de te onteigenen zakelijke rechten; 2° de vermelding van de onteigenende instantie; 3° de rechtsgrond voor de onteigening; 4° de omschrijving van het onteigeningsdoel van algemeen nut en 5° de omschrijving en de motivering van de onteigeningsnoodzaak, en vergezeld moet zijn van de volgende bijlagen: 1° een onteigeningsplan; 2° een projectnota; 3° het verslag van het openbaar onderzoek; 4° eventueel de behandeling van het gestaafde verzoek tot zelfrealisatie en 5° eventueel de machtiging tot onteigening.
Nieuw is dat het definitieve onteigeningsbesluit voortaan moet worden betreden bij Raad voor Vergunningsbetwistingen, en niet langer voor de Raad van State. U beschikt hiervoor over een termijn van 45 dagen na de kennisname van het besluit.
Gerechtelijke fase
Na het afronden van de bestuurlijke fase, kan de gerechtelijke fase een aanvang nemen. De zaak wordt bij dagvaarding aanhangig gemaakt bij de vrederechter, met inachtname van een dagvaardingstermijn van vijftien dagen.
De inleidingszitting bij de vrederechter is van groot belang. Op deze zitting moet worden meegedeeld of de onteigende de wettigheid van de onteigening al dan niet betwist en kan worden gevraagd dat een plaatsbezoek aan het onroerend goed wordt gehouden voorafgaand aan de beoordeling over de wettigheid. Het is dan ook zaak om reeds tegen de inleidingszitting een conclusie te formuleren die ingaat op beide aspecten. Temeer daar de afwezigheid van een uitdrukkelijke verklaring van betwisting van de wettigheid vanwege een verschijnende partij, volgens het Onteigeningsdecreet doet vermoeden dat de wettigheid van de onteigening door die partij niet betwist wordt.
De vrederechter doet binnen drie maanden na de inleidingszitting uitspraak over de wettigheid van de onteigening. Wanneer de vrederechter oordeelt dat de onteigening wettig is, stelt hij in dat vonnis de deskundige aan en omschrijft hij diens opdracht (zowel m.b.t. de opmaak van een plaatsbeschrijving als m.b.t. de opmaak van een adviserend verslag over de definitieve vergoeding) en bepaalt hij in dat vonnis datum en uur voor de installatievergadering.
Op de installatievergadering kan de vrederechter aan de deskundige advies vragen over de geschiktheid van het bedrag van het aanbod als basis voor de bepaling van de provisionele vergoeding en kan de vrederechter nadere instructies verlenen aan de deskundige.
Binnen vijftien dagen na het overmaken van de plaatsbeschrijving, doet de vrederechter uitspraak over de provisionele vergoeding die toekomt aan de onteigende. Tegen dit vonnis staat geen rechtsmiddel open. Het vonnis heeft tot gevolg dat de eigendom van het onroerend goed of het zakelijk recht overgaat naar de onteigenende instantie. Geen enkele vordering, van welke aard ook, kan de eigendomsoverdracht verhinderen. Het is dan aan de deskundige om advies te geven over de definitieve vergoeding.
Na het overmaken van het deskundig eindverslag houdende het advies over de definitieve vergoeding, kan de meest gerede partij de vrederechter door middel van gewoon schriftelijk verzoek om de instaatstelling verzoeken van de beoordeling van de definitieve onteigeningsvergoeding. De vrederechter doet uitspraak over de definitieve onteigeningsvergoeding binnen vijf maanden volgend op het verzoek tot instaatstelling.
Tegen het vonnis waarin de vrederechter uitspraak doet over de wettigheid van het definitieve onteigeningsbesluit, kan hoger beroep worden ingesteld bij de rechtbank van eerste aanleg. Ook tegen het vonnis waarin de vrederechter uitspraak doet over de definitieve onteigeningsvergoeding, kan hoger beroep worden ingesteld bij de rechtbank van eerste aanleg.
Na een eerste lezing van het Onteigeningsdecreet, meen ik dat het decreet een verbetering vormt voor de rechtsbescherming van de onteigende. De overheid die op grond van het Onteigeningsdecreet een onteigening wenst door te voeren, zal een strikt procedureel parcours moeten afleggen, en zal onder meer met een transparante projectnota ernstige onderhandelingen moeten aanvatten. In deze fase kan zij ook worden geconfronteerd met een voorstel tot zelfrealisatie. Voor wat betreft de toe te kennen onteigeningsvergoeding, verandert er eigenlijk niets. Het Onteigeningsdecreet verwijst naar artikel 16 van de Grondwet, luidens hetwelk onteigening slechts mogelijk is tegen een billijke en voorafgaandelijke schadeloosstelling.
