Wanneer u een grond wenst te verdelen in minstens twee kavels met het oog op de verkoop als bouwgrond, hebt u een verkavelingsvergunning nodig.
‘Verkavelen’ wordt in artikel 4.1.1, 14° VCRO gedefinieerd als “een grond vrijwillig verdelen in twee of meer kavels om ten minste één van die kavels te verkopen of te verhuren voor meer dan negen jaar, om er een recht van erfpacht of opstal op te vestigen, of om één van die overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder opschortende voorwaarde, met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies”.
Vaak is het zo dat vergunningsaanvragers op het oorspronkelijk inplantingsplan geen rekening houden met de mogelijke oprichting van een elektriciteitscabine, die nochtans wel vaak vereist zal zijn. Wanneer er bijvoorbeeld een vergunning wordt aangevraagd voor de bouw van een appartementsgebouw, moet het net in de meeste gevallen worden uitgebreid met een nieuwe distributiecabine om de gevraagde vermogens te kunnen leveren.
Nadat de aanvraag reeds is ingediend en nadat Fluvius hier in een negatief advies op aandringt, voorzien de aanvragers dikwijls dan toch een apart lot voor het oprichten van een elektriciteitscabine op hun inplantingsplan.
Op vraag van Fluvius wordt in vergunningen ook regelmatig de kosteloze grondafstand van het lot voor de elektriciteitscabine aan Fluvius als voorwaarde opgenomen.
Hiermee wordt met andere woorden een deel van een voorheen aaneengesloten geheel afgesplitst van een ander deel. Wanneer de verkavelaar de intentie heeft om de resterende kavel vervolgens op de markt aan te bieden met het oog op woningbouw, zou men kunnen denken dat men voor deze verdeling een voorafgaande verkavelingsvergunning moet aanvragen.
De Raad voor Vergunningsbetwistingen heeft zich in een arrest van 5 september 2024 met nummer RvVb-A-2425-0005 gebogen over dit vraagstuk.
Er wordt door de Raad bevestigd dat het loutere gegeven dat één ‘afgesplitst lot’ bedoeld is voor de oprichting van een elektriciteitscabine geen afbreuk doet aan het feit dat het grotere resterende onbebouwde perceel bedoeld is voor woningbouw. Er vindt volgens de Raad aldus wel degelijk een verdeling van een grond in twee of meer kavels plaats, volgens de definitie van artikel 4.1.1, 14° VCRO.
De Raad merkt echter op dat er in voorliggend geval geen sprake is van een vrijwillige verdeling / afsplitsing van het perceel. De Raad oordeelt dat de afsplitsing van het perceel voor de elektriciteitscabine in essentie voortvloeit uit de voorwaarde tot grondafstand in het advies van Fluvius. Dit was een voorwaarde om het project vergunbaar te maken. Zonder de adviezen van Fluvius waarin een gedwongen grondafstand werd geëist van het stuk perceel waarop de elektriciteitscabine zal komen, zou er geen deel van het aanvraagperceel zijn afgesplitst door de aanvrager, aldus de Raad.
Dat de aanvrager in casu op het oorspronkelijk inplantingsplan bij de aanvraag géén afsplitsing van een stuk grond voor een elektriciteitscabine voorzag, wordt uitdrukkelijk mee in overweging genomen door de Raad om te besluiten dat er in voorliggend dossier geen sprake kan zijn van een “vrijwillige splitsing”.
Indien de plannen lopende de vergunningsprocedure worden aangepast na advies van Fluvius, waarbij er een apart lot wordt voorzien voor een elektriciteitscabine, zal men aldus niet vallen onder de verkavelingsvergunningsplicht, omdat er sprake is van een “gedwongen splitsing”.
De vraag rijst evenwel of een nauwlettende aanvrager, die op de oorspronkelijke inplantingsplannen wél reeds een apart lot voorziet voor de oprichting van een elektriciteitscabine wel een voorafgaande verkavelingsvergunning dient aan te vragen. In hoeverre kan men in dit geval spreken van een “gedwongen splitsing”? Hierover heeft de Raad in het betrokken arrest geen uitspraak gedaan.
Indien u bijstand wenst bij een procedure voor de Raad voor Vergunningsbetwistingen, aarzel dan niet om het team bestuurs- en omgevingsrecht van GEVACO Advocaten te contacteren.
