De ‘verkavelingsvergunningsplicht’ vormt de laatste jaren een hot topic in het omgevingsrecht.
Zo werd met de inwerkingtreding van de VCRO (1 september 2009) de verkavelingsvergunningsplicht nog uitgebreid tot de verkoop van een woning op plan. Met het arrest Bruynooghe van 17 november 2009 bevestigt de Raad van State dit principe. Dit noopte de decreetgever tot een tussenkomst, en met een decreetaanpassing werd verduidelijkt dat de verkavelingsvergunningsplicht toch niet geldt indien de woningen eerst worden opgericht vooraleer ze te koop worden aangeboden (wat met een groot project uiteraard zelden voorkomt).
Op 1 januari 2018 trad de Codextrein in werking. Ditmaal vond een aanpassing in de andere richting plaats. Het afsplitsen van een stuk van een perceel, zodat één onbebouwde kavel ontstaat, werd sindsdien niet langer beschouwd als ‘verkavelen’. De eigenaar van een groot stuk grond met woning kon vanaf dat ogenblik vrij eenvoudig een stuk van zijn tuin afsplitsen. De extra bouwgrond kon direct worden verkocht. Hiertoe volstond de techniek van de notariële splitsing.
Met het arrest nr. 801/2019 van 23 mei 2019 vernietigt het Grondwettelijk Hof deze versoepeling. Volgens het Hof wordt het mogelijk om, zonder beperking qua omvang van de percelen of het aantal ervan, de vergunningsplicht en al de daaruit volgende waarborgen voor het leefmilieu en de goede ruimtelijke ordening, te vermijden door wat in werkelijkheid een grote verkaveling is, op kunstmatige wijze te faseren. Bijgevolg worden de omwonenden van dergelijke percelen volgens het Hof geconfronteerd met een aanzienlijke achteruitgang van het door de vroegere wetgeving geboden beschermingsniveau, die niet kan worden verantwoord.
De met de Codextrein gewijzigde definitie luidde:
14° verkavelen : een grond vrijwillig verdelen in twee of meer onbebouwde kavels om ten minste één van deze kavels te verkopen of te verhuren voor méér dan negen jaar, om er een recht van erfpacht of opstal op te vestigen, of om één van deze overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder opschortende voorwaarde, zulks met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies;
De voormelde vernietiging heeft tot gevolg dat de gewijzigde definitie automatisch en met terugwerkende kracht verdwijnt uit de regelgeving en men terugvalt op de oude definitie:
14° verkavelen : een grond vrijwillig verdelen in twee of meer kavels om ten minste één van deze kavels te verkopen of te verhuren voor méér dan negen jaar, om er een recht van erfpacht of opstal op te vestigen, of om één van deze overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder opschortende voorwaarde, zulks met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies;
De gesanctioneerde regeling had voor- en nadelen. Positief was het gegeven dat het voor de creatie van een extra bouwlot niet langer vereist was om een tijdrovende vergunningsprocedure te doorlopen, maar nadelig was dan weer de vaststelling dat een loutere afsplitsing nog altijd geen afdoende zekerheid op bouwen bood. In het licht van de rechtszekerheid kan het arrest van 23 mei 2019 worden onderschreven.
Joris Gebruers
Advocaat.
