De verhuur van onroerende goederen is in principe een van btw vrijgestelde activiteit, wat tot gevolg heeft dat de btw op de bouwkosten niet in aftrek gebracht kan worden door de verhuurder.
Vanaf 1 oktober 2018 zal in een uitzondering op dit principe worden voorzien, en zal het voor verhuurder en huurder mogelijk zijn om er samen voor te opteren de verhuur van onroerende goederen, eventueel met inbegrip van het bijhorende terrein, te onderwerpen aan btw. Van deze optie kan enkel gebruik gemaakt worden indien de huurder een belastingplichtige is, die het betreffende onroerend goed uitsluitend voor beroepsdoeleinden gebruikt, en op voorwaarde dat de overeenkomst wordt aangegaan voor een periode van ten minste zes maanden. Woningen vallen dus niet binnen het toepassingsgebied van de nieuwe regeling.
De nieuwe regeling zal enkel van toepassing zijn voor nieuw opgerichte gebouwen vanaf 1 oktober 2018 of voor grondig gerenoveerde bestaande gebouwen, die na de renovatie als een ‘nieuw gebouw’ beschouwd kunnen worden voor btw-doeleinden. Dit is het geval voor renovatiewerken die het gebouw ingrijpend hebben gewijzigd in zijn wezenlijke structuur, zoals bv. draagmuren, vloeren,… of wanneer de kostprijs van de bouwwerken minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw. Praktisch gezien mag er voor de bouw of voor de verbouwingen nog geen btw opeisbaar geworden zijn voor 1 oktober 2018. Dit betekent dat u nog geen facturen ontvangen mag hebben voor uw bouwproject, zelfs niet de eerste factuur van uw architect. Deze vereisten gelden niet voor de verhuur van een opslagruimte. Zelfs indien een opslagruimte in een oud gebouw gevestigd is, zal men kunnen opteren voor de toepassing van btw vanaf 1 oktober 2018.
De keuze voor de toepassing van btw op de onroerende verhuur impliceert dat de verhuurder btw zal moeten aanrekenen op de huurprijs, en deze btw vervolgens zal moeten afdragen aan de Belgische Staat, maar dat de verhuurder anderzijds wel de btw die hij betaald heeft voor de oprichtings- of renovatiewerken van het gebouw in aftrek zal kunnen brengen.
Er zal voorzien worden in een herzieningsperiode van 25 jaar voor de in aftrek gebrachte btw, in geval van bijvoorbeeld de leegstand van het gebouw of de overdracht van het gebouw tijdens de huurovereenkomst. Er zal voor de beoordeling van de herzieningsperiode rekening gehouden worden met het maandelijkse gebruik van het gebouw. Zo zal er telkens voor ieder jaar een pro rata gedeelte van 1/25ste van de in aftrek gebrachte btw herzien moeten worden, indien het gebouw gedurende enkele maanden leegstaat. Indien deze leegstand te wijten is aan het feit dat de huurder zijn intrek nog moeten nemen, of indien er leegstand is tussen twee verhuurperiodes in, zal deze herziening per maand niet gelden, op voorwaarde dat de verhuurder te goeder trouw is.
De huurder zal op zijn beurt de betaalde btw op de huurprijs in aftrek kunnen brengen.
Anderzijds zal er verplicht btw aangerekend moeten worden op de kortdurende verhuur van onroerende goederen van minder dan zes maanden, met uitzondering van onroerende goederen aangewend voor bewoning en voor ‘handelingen van sociaal-culturele aard’.
Op 30 maart werd door de Minister van Financiën in een persmededeling aangekondigd dat de Ministerraad het wetsontwerp inzake de aangekondigde btw-hervorming voor onroerende goederen heeft goedgekeurd. Dit wetsontwerp moet nu voorgelegd worden aan de Raad van State.
De inwerkingtreding van de nieuwe regeling is voorzien op 1 oktober 2018.
Wij houden u verder op de hoogte.
Annemiek Lewandowski Stefaan Lettens
