Het tijdelijk 6%-tarief voor de levering van een nieuwe woning na afbraak en heropbouw was in principe van toepassing voor de opeisbare btw tot en met 31 december 2023 (oud artikel 1quater, §3, lid 1 KB nr. 20). Sedert 1 januari 2024 kunnen bouwpromotoren in het kader van de ingevoerde permanente regeling inzake afbraak en heropbouw niet langer genieten van het verlaagd btw-tarief van 6% voor de verkoop van een woning na afbraak en heropbouw.
Door de wetgever werd evenwel voorzien in een overgangsregeling, waarbij verkopen na afbraak en heropbouw tot eind 2024 nog onder het verlaagd btw-tarief van 6% kunnen vallen op voorwaarde dat de omgevingsvergunning uiterlijk op 30 juni 2023 werd ingediend (rubriek XXXVII, §3, lid 1, 2° van tabel A in bijlage van het KB nr. 20).
Beide regelingen voorzien in de indiening van een formulier 111/3 om van dit gunsttarief gebruik te kunnen maken.
Op 8 mei 2024 heeft de Administratie een nieuwe Circulaire (2024/C/32) gepubliceerd inhoudende een FAQ betreffende deze nieuwe (permanente) regeling.
Uit deze FAQ blijkt dat het (vorige) formulier 111/3 dat werd ingediend voor de btw die opeisbaar is geworden tot en met 31 december 2023 niet kan gelden voor de btw die dit jaar opeisbaar is. Deze btw valt namelijk niet meer onder de oude (tijdelijke) regeling.
In het kader van de overgangsregeling moet aldus een (nieuwe) verklaring 111/3-2024 ingediend worden voor de btw die in 2024 opeisbaar is geworden voor de aankoop van een nieuwe woning na afbraak en heropbouw. De nieuwe verklaring moet in principe ingediend worden vooraleer de btw opeisbaar wordt. In het geval van een verkoop op plan is dit vooraleer het belastbare feit zich voordoet, met name de voorlopige oplevering.
De Administratie voorziet in de FAQ evenwel in een administratieve toegeving: “De verklaring nr. 111.3-2024 kan voor de lopende projecten bij toegeving ingediend worden via MyMinfin ‘Mijn documenten’ vóór 01.06.2024 met behoud van de toepassing van het verlaagd btw-tarief voorafgaand aan die indiening, voor zover uiteraard alle andere voorwaarden zijn vervuld.”
Er is, afgezien van deze tolerantie, geen mogelijkheid tot regularisatie van de btw bij indiening van de verklaring nadat de btw opeisbaar is geworden (of in geval van een verkoop op plan na de voorlopige oplevering), behoudens in geval van overmacht of een materiële fout. De Administratie verwijst in haar FAQ naar bijvoorbeeld de ernstige ziekte van de verkoper waardoor het voor hem niet mogelijk was de verklaring tijdig in te dienen of wanneer de verklaring onvolledig werd ingediend of onjuiste elementen bevat.
Verschillende situaties kunnen onderscheiden worden:
- Werden er reeds werken uitgevoerd waarvoor de btw opeisbaar is geworden in 2023 (in toepassing van de tijdelijke regeling) en zal de voorlopige oplevering van de woning plaatsvinden vóór 1 juni 2024, dan moet u uiterlijk op 31 mei 2024 een nieuwe verklaring 111/3-2024 indienen om het btw-tarief van 6% te kunnen toepassen voor de opeisbare btw in 2024.
Ook wanneer de voorlopige oplevering al heeft plaatsgevonden, dan zou bovenvermelde tolerantie toegepast worden: wanneer u de verklaring uiterlijk op 31 mei 2024 nog indient, dan zou het verlaagd btw-tarief behouden kunnen blijven voor reeds gefactureerde bedragen.
- Werden er reeds werken uitgevoerd waarvoor de btw opeisbaar is geworden in 2023 (in toepassing van de tijdelijke regeling) en zal de voorlopige oplevering van de woning plaatsvinden na 31 mei 2024, dan dient de nieuwe verklaring 111/3-2024 uiterlijk op het tijdstip van de voorlopige oplevering ingediend te worden. Zo lang de verklaring niet wordt ingediend, dient in principe gefactureerd te worden met toepassing van het btw-tarief van 21%. Op het moment dat de verklaring ingediend wordt, kan een teruggave van 15% btw gevraagd worden.
Voorzichtigheidshalve is het aldus aan te raden om deze verklaring vóór de datum van opeisbaarheid van de btw, en in elk geval uiterlijk op 31 mei 2024, in te dienen.
De verklaring moet ingediend worden via de MyMinfin-toepassing (“Mijn documenten”) of per post (FOD Financiën – Scanningscentrum – AAFISC kmo, Gaston Crommenlaan 6, PB 575, 9050 Gent (Ledeberg)).
