- Overweegt u als eigenaar van een woning of appartement om dit te huur te stellen maar vreest u de hieraan verbonden risico’s? Weet dan dat in geval van niet betaling van de huur beroep gedaan kan worden op het “fonds voor bestrijding van uithuiszettingen”.
Dit fonds verleent tussenkomst aan het OCMW wanneer het OCMW private huurders met een huurachterstal begeleidt.
Opdat er beroep gedaan kan worden op de tussenkomst dient er een driepartijenovereenkomst gesloten te worden tussen huurder, verhuurder en het OCMW, waarin de volgende drie uitgangspunten gehanteerd worden:
- het OCMW zuivert 50% van de achterstal aan door directe betaling aan de verhuurder, met een max. van 1.250,00 euro,
- de huurder aanvaardt begeleiding en een afbetalingsplan,
- de verhuurder is akkoord om geen juridische stappen te zetten zolang het plan wordt nageleefd en er geen nieuwe schulden ontstaan.
Van belang tot slot is dat er een achterstal van ten minste twee en ten hoogste zes maanden mag zijn, de achterstal moeten dateren van na 1 april 2020 en het de huurder zelf is die de hulpvraag dient te stellen aan het OCMW.
- Overweegt u anderzijds een woning te huren let er dan altijd op met wie u te maken heeft als verhuurder.
Wanneer de verhuurder niet de naakte eigenaar, maar wel vruchtgebruiker van het onroerend goed is, en hij overlijdt in de loop van de huur, dan kan de huurder na het overlijden wel in het goed blijven voor de resterende duurtijd van de huur, maar dit slechts met een maximum van drie jaar. Hierna komt de huur van rechtswege ten einde.
Dit principe dat ook geldt bij handelshuur en pacht, is een nieuwigheid uit het nieuwe goederenrecht, die maakt dat de positie van huurders, die huren van iemand die na 1 september 2021 het vruchtgebruik over het pand verkreeg, aanzienlijk verslechterd is.
Is het vruchtgebruik ontstaan vóór 1 september 2021 dan blijft de oude regeling, die inhoudt dat de huur verder loopt tot de contractueel overeengekomen einddatum, van toepassing. Belangrijk hierbij is dan wel dat de overeenkomst geregistreerd werd. Is dit niet het geval dan kan de huurovereenkomst na het overlijden van de vruchtgebruiker immers niet ingeroepen worden tegen de blote eigenaar van het pand. Deze kan bij gebrek aan registratie van het contract na het overlijden van de vruchtgebruiker-verhuurder een einde stellen aan de huurovereenkomst.
Indien u er van op de hoogte bent dat de persoon van wie u wenst te huren vruchtgebruiker van het pand is en dit vruchtgebruik ontstaan is na 1 september 2021, raden wij u aan om het contract mee te laten ondertekenen door de blote eigenaar van het pand. Op die manier vermijdt u de beperking van de duur van de huur tot drie jaar na het overlijden van de verhuurder-vruchtgebruiker.
- Tot slot, u huurt een appartement en bent allesbehalve gelukkig met in het gebouw door de VME geplande renovatiewerken.
Dringende werken aan uw appartement zelf zal u als huurder in zekere mate dienen te gedogen.
Wat evenwel met werken aan de gemene delen?
Nu de statuten, het reglement van inwendige orde en beslissing van de VME bindende kracht hebben opzichtens alle bewoners van het gebouw (en niet enkel opzichtens eigenaars) kan u zich als huurder in principe niet verzetten tegen deze werken.
Wel is van belang dat uw verhuurder u bij het sluiten van de huurovereenkomst op de hoogte stelt van eventueel geplande renovatiewerken en u ook nadien hieromtrent op de hoogte houdt. Het is aan de verhuurder om de huurder van de beslissingen van de vereniging van mede-eigenaars op de hoogte te brengen. Nadat de huurder werd ingelicht over deze beslissingen heeft hij twee maanden de tijd om zo hij van oordeel is dat er redenen zijn om zich te verzetten tegen de beslissingen naar de vrederechter te stappen. Deze termijn kan wel nooit langer zijn dan vier maanden na de algemene vergadering waarop de beslissing genomen werd.
Hiernaast zou u zich als huurder opzichtens de VME kunnen beroepen op de leer van de burenhinder. In hoofde van de VME zal er in dat geval een vermoeden van toerekenbaarheid zijn nu zij als opdrachtgever van de werken dient te worden beschouwd.
