Ten gevolge van de coronacrisis krijgen wij heel wat vragen in verband met handelshuur. Moet ik als huurder nog huur betalen nu ik mijn zaak niet kan uitbaten in het gehuurde handelspand? Is het niet-betalen van de huur door mijn huurder een reden voor ontbinding van het contract?
In onderstaand artikel proberen wij een antwoord te bieden op deze vragen.
1. Kan de huurder beroep doen op het begrip “overmacht” om te stellen dat er tijdelijk geen huurgelden betaald zullen worden?
Is in het contract uitdrukkelijk voorzien dat een pandemie of een beslissing van de overheid tot sluiting van alle niet-essentiële winkels en horecazaken als overmacht wordt beschouwd, dan is het antwoord op deze vraag positief. Wij gaan er evenwel van uit dat een dergelijke clausule in de meeste handelshuurcontracten niet opgenomen is.
Is er contractueel niets voorzien, dan is het antwoord op de vraag negatief.
Hoewel het opschorten van de betalingen van de zijde van de huurder momenteel billijk lijkt, zou op die manier de schade ingevolge de pandemie gewoon afgewenteld worden op de verhuurder, hetgeen ook niet juist of billijk zou zijn.
De verhuurder kan immers inroepen dat de huurder nog steeds de lokalen bezet en dat de lockdown enkel een economische impact heeft. De huurder van zijn kant heeft nog steeds het genot van de zaak maar de uitvoering van zijn betaalverbintenis is moeilijker geworden.
Financieel onvermogen als gevolg van externe omstandigheden wordt in de rechtspraak niet aanvaard als overmacht. De huur is in dit opzicht dus onverminderd verschuldigd, en een huurder kan zich niet op overmacht beroepen om niet te moeten betalen.
De beslissing van de overheid tot sluiting van horecazaken is met andere woorden geen situatie die het voor de huurder onmogelijk maakt om de huur te betalen en de verplichte sluiting is evenmin toe te rekenen aan de verhuurder.
De handelshuurder draagt o.i. het risico van zijn handelsactiviteiten, met inbegrip van alle (ook externe) factoren die een impact kunnen hebben om het al dan niet succesvol karakter ervan.
Het risico dat de overheid een bepaalde activiteit, tijdelijk of blijvend, verbiedt of bemoeilijkt, is inherent aan dit ondernemersrisico en dit kan niet zonder meer aan de verhuurder overgedragen worden. Deze laatste stelt het gebouw immers onverminderd ter beschikking, verschaft nog steeds het rustig genot dat hij kan en moet verschaffen en het pand blijft onverminderd in de bedongen staat ter beschikking van de huurders. De verhuurder maakt zich met andere woorden niet schuldig aan een contractuele wanprestatie en de sluiting is inherent aan de aard van de bedrijfsactiviteit, dus het ondernemingsrisico.
2. Kan de huurder zich beroepen op het “gedeeltelijk tenietgaan” van de zaak?
Een deel van het huurgenot is momenteel weg nu het pand niet mag worden opengesteld voor het publiek, hetgeen geen materieel maar een juridisch verlies betreft. In dat geval zou de huurder recht kunnen hebben op vermindering van de huurprijs in toepassing van artikel 1722 Burgerlijk Wetboek (BW), zijnde een artikel uit het gemeen huurrecht.
Hoewel heel wat grote ondernemingen momenteel dit artikel inroepen om de betaling van de huur (tijdelijk) stop te zetten, menen wij dat artikel 1722 BW evenmin aan de orde is.
Artikel 1722 BW veronderstelt (1) een situatie van vreemde oorzaak die het gehuurde goed zelf aantast en (2) die een definitieve onmogelijkheid voor de verhuurder veroorzaakt , om (3) het in de overeenkomst afgesproken huurgenot te verschaffen.
De overheidsmaatregelen zijn van tijdelijke aard, alleen is op dit ogenblik niet geweten voor hoe lang.
Onder meer gelet hierop zijn wij de mening toegedaan dat ook op artikel 1722 BW geen beroep gedaan kan worden.
Voor zover artikel 1722 BW contractueel al niet is uitgesloten, is het artikel ook niet aan de orde op basis van de cassatierechtspraak ter zake die een duidelijk onderscheid maakt tussen overmacht ten aanzien van de activiteiten van de huurder en overmacht in hoofde van de verhuurder ten aanzien van de genotsverschaffing (die een huurvermindering zou verantwoorden). De overheidsmaatregelen hebben o.i. geen invloed op die laatste verplichting.
Bovendien kan het niet behalen van een verhoopte omzet in principe niet gelijkgesteld worden met het werkelijk of juridisch tenietgaan van het verhuurde goed door toeval of overmacht, waardoor artikel 1722 BW ook niet kan worden ingeroepen.
3. Te goeder trouw uitvoeren van een overeenkomst
Los van het hoger vermelde blijft het natuurlijk wel zo dat gelet op de omstandigheden van beide partijen verwacht mag worden dat gehandeld wordt overeenkomstig de goede trouw (artikel 1134 BW).
Uitvoering van de overeenkomst (het betalen van huurgelden) is momenteel op zich nog mogelijk, maar wordt door de coronamaatregelen bemoeilijkt.
In dat geval is het, gelet op de vereiste van goede trouw, mogelijk aangewezen de overeenkomst te heronderhandelen (zonder zich te baseren op overmacht of artikel 1722 BW), en dit op basis van gewijzigde omstandigheden die bij het sluiten van de overeenkomst onvoorzienbaar waren. Indien de wederpartij weigert om op een verzoek tot heronderhandeling in te gaan, zou u kunnen stellen dat deze partij zich schuldig maakt aan een contractuele wanprestatie of rechtsmisbruik.
Hetzelfde geldt voor een weigering van de verhuurder om tijdelijke opschorting van betaling toe te staan. Indien partijen hier niet uit geraken, zal het aan de Vrederechter behoren om rekening houdend met de feitelijke omstandigheden de wederzijdse belangen af te wegen en een beslissing te nemen.
De huurder zou op basis van de goede trouw dus wel aan zijn verhuurder kunnen vragen om tijdelijk vrijgesteld te worden van zijn betalingsverplichting. Anderzijds dient de goede trouw toegepast te worden door beide partijen en kan van de verhuurder niet verwacht worden het verlies volledig op zich te nemen.
Voor huurovereenkomsten die na de beslissing van de overheid werden afgesloten of op een ogenblik dat er redelijkerwijze kon verwacht worden dat de sluiting zou opgelegd worden, liggen de zaken uiteraard sowieso anders en lijkt er geen betwisting mogelijk dat de huurder het risico zeer bewust op zich nam.
4. Hinderpremie
Tot slot, en niet onbelangrijk, is dat huurders/ondernemingen die door de overheid verplicht werden hun zaak te sluiten beroep kunnen doen op een hinderpremie.
De hinderpremie is een éénmalige financiële premie van 4.000,00 euro voor ondernemingen met een fysieke inrichting (winkels, horecazaken,….) die verplicht volledig dienden te sluiten tot 5 april 2020, en kan aangewend worden om de huurgelden te betalen gedurende de periode van sluiting.
Voor de dagen van sluiting vanaf 6 april 2020 tot op het einde van de coronamaatregelen geldt dat alle ondernemingen die tot en met 5 april de corona hinderpremie hebben gekregen automatisch 160,00 euro per verplichte sluitingsdag krijgen.
Een aanvraag tot het bekomen van een hinderpremie kan ingediend worden via de website van het “Agentschap Innoveren en Ondernemen”.
Samengevat:
Als huurder kan u zich niet beroepen op overmacht of artikel 1722 BW om uw betalingsverplichting te staken. Wel kan u zich op basis van het algemeen rechtsbeginsel van de goede trouw tot uw verhuurder richten om in deze moeilijke tijd tot een voor beide partijen aanvaardbare oplossing te komen.
Indien u als verhuurder een schrijven ontvangt van uw huurder waarin de opschorting van de betaling van de huurgelden aangekondigd werd, dient u hier zo spoedig mogelijk op te reageren. Al was het maar om te vermijden dat de door de huurder ingeroepen motieven als aanvaard zouden worden beschouwd bij gebreke aan reactie.
Aangeraden wordt om in deze reactie vooreerst te wijzen op het feit dat de door de overheid getroffen maatregelen niet als overmacht aanvaard worden en derhalve niet rechtvaardigen dat de betaling van de huurgelden stopgezet wordt, maar daarnaast wel de nodige redelijkheid aan de dag te leggen en een minnelijke oplossing na te streven. De kans dat op dit ogenblik voor de Vrederechter met succes een procedure in ontbinding van de huur omwille van de ten tijde van corona ontstane achterstal gevoerd wordt, is immers uitermate klein, minstens onzeker.
Indien u verhuurder of huurder van een handelspand bent en u heeft bijkomend vragen met betrekking tot deze materie kunt u steeds contact opnemen met Mr. Peter Bouts of Mr. Katleen Lemmens.
